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書名:房地產是一輩子的事

作者:張金鶚

租屋學到了什麼?

每個人的購屋經驗都是獨一無二，不能被複製的，房市專家的購屋經驗，不需百分百照單全收，因為買房是一輩子最大之花費，更需再三細細考量。

作者因求學時期，在外租屋的生活，不只是侷限在台灣，更延伸到美國波士頓的租屋經驗。

更提到因為特別喜歡體驗不同的國家生活步調，在政大教書後，仍積極申請到國外大學作為訪問學者的機會，至今己住過英國倫敦、瑞典、美國舊金山及日本千葉縣。

因為這些豐富的居住體驗，也了解到不同的風俗民情，讓作者對於擁有自己夢想的房屋建構，有很大的幫助。

作者提到在台灣的租屋管理條件，物件多半屬個人房東，也缺少物業管理制度上的保障。換言之，好的物管能讓房價上漲，但台灣的租金多半反應在土地成本，與房價影響不大，變成兩者有很大差別。

如何開啟購屋之路?買第一屋該注意什麼?

對一個家庭來說，買房絕對不是一個人能夠決定的，必需經過家人討論，當然過程中會遭遇到妥協、讓步。

除了第一眼"感覺"之外，格局、通風、採光、棟距的遠近及私密性，這些都買屋必須重視的最基本條件。

除此之外，財務槓桿也是很重要的一環，別因貸款降低生活品質！

以"自住"為前提的購屋決策，作者主張買房子最好等到家庭與工作兩項都穩定以後，再做出購屋決定，如此一來，才不會因為工作地點的變動，或是男女嫁娶必須搬遷等諸多原因，造成一買一賣的成本浪費。

換屋好還是都更好?

"都市更新"是指都市發展過久，建築物年久失修，而為了都市長期發展，做出全面或部份性的重新興建或整修，本質上是改善都市環境及提升人民居住環境品質。但很多人以為"都更"是把房子拆掉，改建成全新房子，住戶一毛都不用出，還能賺差價，這種想法是把"都更"當成賺錢工具。

作者因房屋老化問題，心中出現換屋念頭，然而因房價不合理的狀態，新舊房子漲幅不盡相同問題，遲遲沒有行動。

這種情況下，換不起就不換，只好忍耐等待，或是考慮"用時間換取金錢的都市更新"。

目前常見的都更困難是：

1. 住戶希望一毛都不要出,就能換到一樣大的房子。
2. 年紀大或是一樓的住戶，擔心房子會不見，不願參與都更會議。
3. 住戶擔心付了錢，最後未必對自己有利，很難產生相同共識。

當都更的美意被扭曲成賺錢的工具，更提醒讀者民眾們需建立3個都更的正確觀念：

• 觀念 1：都更絕對不是白吃的午餐，不可能在更新過程中，屋主完全不用付半毛錢，就能換到好的房子。
• 觀念 2：多數人期待更新後，新屋坪數不僅不縮水，還要有電梯車位，但現階段大概只有台北市的精華地段，因為新舊房屋價差大，建商有利可圖，才有可能達到。
• 觀念 3：都更本質不是賺大錢，而是改善生活。未來房價會處於什麼位置亦或是否能賺一倍，都是未定數，也是民眾要承擔的風險之一。

「市場之尺」或「心中之尺」?

媒體最常包裝房市話題與賣點，但跟著這樣的邏輯買屋可能會大失所望，因為「別人眼中(市埸公認)的好房子，可能不會是你(理想中)的好房子。」

作者以「市場之尺」和「心中之尺」之名，奉勸民眾千萬別被媒體或代銷公司為了迎合大家"買屋鐵賺"的白日夢編織很多不切實際的美麗謊言，而被市場牽著鼻子走。

這兩者究竟有什麼差別，產生衝突該怎麼辦呢?

「市場之尺」:很可能只是一個短期的未來題材，如重劃區概念、捷運題材、陸資概念，也可能是裹了糖衣的毒藥，像都更黃金屋、明星學區等。簡單說，就是闡述「買屋等於投資與賺錢」的神話。

對於投資客而言，應以市場之尺為主，投資客買房不外乎是賺錢，未來一定要脫手，因此要買市場公認的好房子，而且還必須忘掉自己心中的好房子。

「心中之尺」:架構在希望家人一起渡過美好生活的前提下，事先了解家人過去的生長背景、居住環境、個人偏好、家庭組成及居住經驗等，再從中找到最大公約數。

自住客應以心中之尺為主，因房子每天都要居住使用，所以要買自己真正需要的好房子，而非是市場認同的好房。

房地產是好的投資工具嗎?

房地產７大特性：

1. 槓桿倍數高：具有「水能載舟，亦能覆舟」特性，情況再差一點，可能血本無歸。買房的好處是，只需準備兩到三成自備款，銀行貸款七至八成，就能擁有實體資產，具漲多賺多特性；相反的，若市場下跌3成，原先的自備款就會賠光，也同時具跌多賠多特性。
2. 不能被標準化：房地產異質性高，每個房屋產品均不相同，若產品無法標準化，價格就無法統一，購屋人很容易被資訊所混淆。
3. 交易成本高：相較於股票的交易成本，買一間房屋的代書、稅賦等成本至少數萬元，若再加上仲介費，可達數十萬元，若未來購屋時，大筆的土地增值稅，不符合投資交易所需的低成本原則。
4. 變現性及流通性差：買賣股票或投資基金，從下單到拿到資金快則兩天，慢則一週，但房子卻要等上一個月，變現性差了許多。
5. 管理複雜：房地產管理牽涉到「物」的管理與「人」的素質，如果買屋出租，看不見的隱形成本很多，倘若交給專業的物業管理公司，也需支付一筆管理費用。
6. 投資成本高：資金恐佔資產的七至八成，投入金額高，屬中度風險工具，無法有效提高投資組合報酬率。
7. 有條件保值：房地產也不完全是不好的投資工具，它具有「實質資產」保值特性，且是抗通膨的絕佳利器，但要發揮其角色特性，必須架構在高通膨或惡性通膨的前提下。

作者也提醒了許多讀者，若購屋面對許多衝突時，若能回歸根本的「以消費為主、投資為輔」的邏輯思考，很快就能找到正確的決定。

研讀至此，作者給予讀者的觀念都是很中立的，也建立讀者在房地產方面，除了要衡量其自身條件的之外，也提醒大家理性購屋才能戰勝市場。